Scopri quali garanzie puoi prestare per ottenere
il mutuo e quali sono i loro effetti contrattuali.
Potrai decidere con più sicurezza e serenità che tipo di finanziamento ti
occorre.
Ipoteca
Fideiussione e altre garanzie
IPOTECA
L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il
creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale
a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza. L'ipoteca si
costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.
Oggetto dell'ipoteca possono essere di regola
soltanto beni immobili. Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del
proprietario (lo può cioè liberamente usare).
L'ipoteca è un diritto accessorio nel senso
che se il debito manca o finisce, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si
estingue. L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se
il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni).
Altra caratteristica dell'ipoteca è
l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle
sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.
La garanzia ipotecaria ha un duplice
contenuto:da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni
vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con
preferenza sul prezzo ricavato.
In ogni caso, l'ipoteca pone il creditore al
riparo dalla conseguenza dell'alienazione del bene vincolato o dal concorso di
altri creditori non garantiti o meno garantiti.
Il creditore pignoratizio ha un diritto di
preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto è collegato ad un
sistema di pubblicità, consistente nell'iscrizione nei pubblici registri
immobiliari che è altresì costitutiva di un certo grado di efficacia.
L'ipoteca comprende quattro elementi
essenziali:
- il "titolo", ovvero il documento
che giustifica l'acquisizione dell'ipoteca;
- l' "iscrizione";
- il "bene immobile";
- il "credito da garantire".
L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione nei
Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota
in doppio originale sottoscritta dal richiedente.Nel mutuo ipotecario il titolo
è costituito dal contratto di finanziamento. Il contratto di finanziamento deve
essere redatto per atto pubblico. La nota deve contenere tutte le indicazioni in
modo preciso, cosicché le omissioni e le inesattezze che inducono incertezze
sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o
sull'identità dei singoli beni, determinano la nullità dell'iscrizione
ipotecaria.
Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo anno
e preceda la consegna della somma al finanziato: solitamente la somma, pur se
praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale)
viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca.
L'iscrizione avviene inoltre per un valore superiore al finanziamento erogato
(solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%). L'ipoteca
dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
- gli interessi nella misura concordata;
- gli eventuali interessi di mora nel caso di
ritardi o mancato pagamento delle rate;
- i premi assicurativi;
- gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli
oneri notarili, professionali, ecc.;
- le spese giudiziali che la banca dovesse
sostenere per il recupero di quanto dovuto.
Tale maggiore copertura tutela la banca ma non
genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili,
commisurati al valore dell'ipoteca.
L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue
"pertinenze" (ad esempio un garage).
Esse sono costruzioni che, pur conservando la
loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e
permanente a servizio e ornamento di un altro immobile Ne consegue che non
occorre farne specifica descrizione nel titolo e nella nota. C'è da precisare
che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è
funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente
dalla cosa principale.
L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20
anni dall'iscrizione (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre
chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere
l'immobile.
Ricordati che se il mutuo è erogato da una finanziaria pagherai un'imposta
molto gravosa sull'ipoteca: il 2% del valore dell'ipoteca, contro solo lo 0,25%
dell'importo del mutuo se l'ente erogatore è una banca.
Se una volta estinto il mutuo intendi vendere l'immobile occorrerà dimostrare
all'acquirente che su di esso non esistono vincoli; dovrai quindi chiedere alla
banca l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca. Tieni presente che diverse
banche richiedono una commissione per rilasciare tale assenso, e i tempi per il
rilascio dell'assenso possono essere lunghi. La cancellazione avviene tramite
atto notarile: comporta dei costi ridotti ma è sempre meglio chiederne una
stima preventiva.
FIDEIUSSIONE E ALTRE GARANZIE
La natura del mutuo ipotecario dell'operazione non muta se nel contratto di
finanziamento vengono previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive
rispetto all'ipoteca.
La garanzia aggiuntiva assume un'impronta funzionale e, il più delle volte,
viene rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell'esatto
adempimento a restituire il debito contratto da quest'ultimo.
Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno
ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione
del rischio di inadempimento.
Fra le garanzie merita attenzione la "fideiussione" che si ha quando
una parte garantisce l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario obbligandosi
personalmente verso il creditore-Banca.
Il fideiussore risponde con tutti i suoi beni ed il rapporto nasce e si stringe
tra quest'ultimo e la Banca creditrice; anche se - come accade di frequente –
esso è preceduto da un'intesa tra debitore e fideiussore.
La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non
è valido il contratto principale: il mutuo. Il fideiussore, quindi, può
opporre al creditore-Banca tutte le eccezioni che spettano al mutuatario.
Data la gravità delle conseguenze che scaturiscono dalla fideiussione, la
volontà di prestarla deve essere espressa per iscritto.
E' giusto notare che, in casi molto particolari e a soggetti particoloramente
benestanti, le Banche possono concedere un prestito per acquistare un immobile,
senza richiedere un'ipoteca come garanzia.
|
