| Le
varie fasi
Fase 1:
La scelta dell'immobile e l'impegno con il venditore
Molto probabilmente troveremo la casa che fa per noi attraverso
un'agenzia immobiliare. In questo caso se l'affare va a buon fine
dovremo corrispondere al mediatore una provvigione che può variare dal
2 al 3% sul prezzo di acquisto dell'immobile.
Ricorrere a un mediatore non è obbligatorio: può anche accadere di
avviare la trattativa direttamente con il proprietario dell'immobile. In
questo caso riusciremo a risparmiare la provvigione dell'agenzia.
Fase 2:
La proposta irrevocabile
Il primo passo verso l'acquisto della casa che abbiamo scelto è la
firma di una proposta irrevocabile, una comunicazione scritta in
cui ci impegniamo ad acquistare la casa se le condizioni da noi proposte
saranno accettate dal venditore entro un certo periodo di tempo (ad
esempio, 10 giorni). La proposta conterrà in linea di massima il prezzo
di vendita dell'immobile oltra a tempi e modalità dei passi successivi
(come acconto e compromesso) fino alla stipula dell'atto di acquisto
finale (rogito).
Di solito la proposta irrevocabile viene preparata dall'agenzia
immobiliare che ha curato la trattativa e l'acquirente deve solo
firmarla. In caso di accordo tra privati, può essere scritta
direttamente da chi intende comprare l'immobile e spedita in due copie
per telegramma o raccomandata al proprietario che lo vende.
Se il venditore conferma la proposta irrevocabile, rispendendoci a sua
volta sempre per telegramma o raccomandata una delle due copie firmata,
non potremo più cambiare idea sul prezzo che abbiamo proposto.
Al momento della proposta irrevocabile è consuetudine (ma non un
obbligo) rafforzare l'impegno versando al venditore una certa somma di
denaro. In genere dovrebbe trattarsi di un semplice acconto, che
sarà restituito se la compravendita non dovesse andare a buon fine per
una qualsiasi ragione.
Fase 3:
Il compromesso
Prima di richiedere il mutuo il primo passo da fare è di impegnarci
formalmente ad acquistare l'immobile (appartamento, villino, casolare)
di nostro interesse. A questo scopo dovremo stipulare con il
proprietario un accordo, il compromesso, che sarà siglato
davanti a un notaio.
Nel compromesso verranno indicati:
• l'indirizzo esatto dell'immobile
• il prezzo di vendita pattuito
• la data dell'atto ufficiale di
compravendita (il rogito)
• l'indicazione precisa dell'esistenza
(o dell'assenza) di ipoteche o di altri tipi di vincoli
• in che modo e con quale scadenza
salderemo la somma al proprietario
• la regolarità dell'immobile rispetto
alle norme edilizie e urbanistiche, quindi relative al condono edilizio
• la descrizione delle stanze e della
loro posizione comprese cantine, solai e box
• l'ammontare della "caparra"
che verseremo come anticipo nel corso di questo primo incontro
• le eventuali penalità a carico di
chi dovesse ripensarci e sottrarsi all'accordo.
Non è obbligatorio corrispondere alcunché all'atto del compromesso. Ma
è una consuetudine diffusa di versare una somma di denaro a titolo di caparra
confirmatoria, ossia una specie di cauzione che il venditore ha
diritto di trattenere come indennizzo se il compratore cambia idea, ma
se a cambiare idea è il venditore verrà restituita al compratore in
doppia misura.
Attenzione a:
• chiedere sempre le ricevute di ogni
somma versata (acconto, caparra, saldo)
• conservare le ricevute
• non pagare con assegni in bianco o
senza data.
E' possibile registrare e trascrivere il compromesso stipulato
davanti al notaio: il vantaggio di ricorrere alla trascrizione - e di
sopportarne i relativi costi - sta nell'acquisire un diritto di
preferenza che potremo vantare nei confronti del venditore in caso
di controversie giudiziarie che lo coinvolgano (fallimento,
trasferimento ad altri dell'immobile, ecc.).
Per registrare l'atto preliminare di compravendita all'Ufficio del
registro basta corrispondere una imposta fissa di 250 mila lire.
Fase 4:
La domanda di mutuo alla Banca
Fatto il compromesso, è giunto il momento di presentare finalmente la domanda
di mutuo alla banca. Dovremo compilare un apposito modulo,
fornito dall'istituto di credito, in cui saranno indicati:
• la somma richiesta
• il tipo di finanziamento (se in lire
o in valuta estera)
• il tipo di tasso di interesse (se
fisso, variabile o misto)
• la durata in anni del prestito (il
cosiddetto piano di ammortamento)
• la cadenza delle rate (mensili,
semestrali, annuali o altro).
Al modulo di domanda bisognerà allegare, oltre al compromesso, tutta la
documentazione che può essere necessaria per dare garanzie
alla banca circa la nostra "capacità di rimborso" (se
saremo, insomma, in grado di far fronte con regolarità al pagamento
delle rate) e i principali documenti catastali relativi all'immobile.
Riassumendo, dovremo fornire:
• copia del documento di identità e
del Codice Fiscale
• "compromesso" e copia del
precedente atto di acquisto da parte dell'attuale proprietario
• copia dell'ultima dichiarazione dei
redditi (740/Unico/730 con le ricevute dei versamenti Ilor/Irpef) ed
eventuale busta paga o Mod. 101
• certificati di residenza, stato di
famiglia, matrimonio o stato civile libero (eventualmente
autocertificati se la banca li accetta)
• certificati catastali (consultazione
per partita catastale, planimetria, ecc.)
• certificato di abitabilità
dell'immobile
• certificato "storico
ventennale" per verificare la presenza di passaggi di proprietà
per "donazione"
• eventuale domanda di condono con
ricevute dei pagamenti.
Faremo bene a definire con estrema puntigliosità e pignoleria l'elenco
dei documenti necessari per il buon fine del finanziamento: una delle
cause più frequenti di allungamento dei tempi di erogazione del mutuo
è infatti rappresentata proprio dalle continue richieste di certificati
da parte dell'ufficio che cura la pratica.
Va fatto presente che quando una banca indica un certo margine di tempo
per la concessione del mutuo (due settimane, un mese, ecc.) intende i
giorni che passeranno dalla presentazione dell'ultimo documento
richiesto, non dalla data in cui si è presentata la domanda.
Fase 5:
La Banca avvia l'istruttoria della pratica
Dopo aver ricevuto la domanda di mutuo, la banca avvia ufficialmente
la pratica: in particolare valuterà se la somma richiesta è
compatibile con il nostro reddito e con il valore dell'immobile.
Quest'ultimo sarà accertato con un sopralluogo tecnico "sul
posto" da periti di fiducia della banca. L'istituto di credito
accerterà anche la presenza di eventuali elementi che potrebbero
impedire la concessione del mutuo: abusivismo, acquisizioni per
donazioni, mancanza di abitabilità, ecc. (ecco perché è importante
consegnare insieme alla domanda anche questi certificati).
In questa fase ci verranno addebitate:
• spese di istruttoria (cioè
per l'apertura della pratica), che possono variare da un minimo dello
0,10% a un massimo dello 0,75% sull'importo del prestito richiesto
(comunque non scendono al di sotto delle 100.000 lire e non superano mai
il tetto del milione);
• imposta sostitutiva, pari allo
0,25% sull'importo del mutuo;
• spese forfettarie (cioè
"una tantum") per anticipata rinuncia alla pratica di
finanziamento, ossia nel caso in cui cambiassimo idea rinunciando al
mutuo, pari a circa lo 0,20% del prestito richiesto.
Fase 6:
L'iscrizione del'ipoteca sull'immobile
Dopo aver dato parere positivo alla concessione del mutuo, la banca
provvederà a mettere un'ipoteca sulla nostra futura casa. A
volte la banca, per arrivare alla firma dell'atto conclusivo di
concessione del mutuo con l'ipoteca già regolarmente attivata (ci
vogliono circa 11 giorni), tenta di guadagnare tempo chiedendo
l'autorizzazione a procedere con l'ipoteca a chi vende la casa e ne è
ancora il regolare proprietario. Questa richiesta, che solitamente
suscita nel proprietario "uscente" dell'immobile una forte
perplessità e una certa … reticenza, ha un significato positivo: vuol
dire infatti che la domanda di finanziamento è stata accolta. I costi
per l'accensione dell'ipoteca rimangono comunque a carico nostro.
Fase 7:
La concessione del mutuo e la compravendita
Generalmente, ma non è una regola, l'atto notarile di concessione del
mutuo da parte della banca e l'atto ufficiale di acquisto della casa (rogito
notarile) vengono effettuati contemporaneamente nel corso di un
unico incontro a cui prendono parte, oltre a noi e al
proprietario/venditore, anche il notaio e un rappresentante della banca.
Dopo la lettura e la firma dei documenti notarili, il funzionario -
tramite il notaio - consegna al venditore un assegno con la somma
corrispondente al mutuo concesso.
I costi della compravendita sono interamente a carico di chi
acquista.
Vediamo nel dettaglio le spese in questa fase finale:
• le imposte (di registro,
ipotecaria, catastale), calcolate in percentuale sul valore
dell'immobile dichiarato nella compravendita e variabili negli importi a
seconda che siano agevolate, se si tratta di "prima casa", o
ordinarie, in tutti gli altri casi;
• le spese relative a marche da
bollo, trascrizione, voltura catastale, tassa archivio notarile;
• gli onorari notarili, che
variano a seconda se il mutuo viene stipulato contestualmente
all'acquisto o meno;
• l'assicurazione obbligatoria,
stipulata con una compagnia assicuratrice convenzionata con la banca
allo scopo di coprire la casa contro possibili danni da incendio,
scoppio e fulmini per l'intera durata del mutuo.
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