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IL
MUTUO SECONDO IL CODICE CIVILE
Il contratto di mutuo viene così definito dall'Art. 1813 del Codice Civile: Il
mutuo e' il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all'altra
(mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e
l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità.
In queste pagine tratteremo esclusivamente del mutuo ipotecario che,
normalmente, viene concesso da Banche o Finanziarie e finalizzato all'acquisto o
alla ristrutturazione di immobili. Tale tipo di mutuo, pur rientrando in quanto
previsto dall'Art. 1813 del C.C., si caratterizza in quanto ipotecario e
stipulato in forma di atto pubblico. E' ipotecario perché il mutuante (Banca o
finanziaria), a garanzia del prestito, iscrive ipoteca sull'immobile ed è
stipulato in forma di atto pubblico.
FINALITA' DEL MUTUO
Il mutuo può essere richiesto per: ACQUISTO; COSTRUZIONE o RISTRUTTURAZIONE
d'immobile ovvero, per LIQUIDITA'.. Le procedure di concessione e di erogazione
variano secondo la finalità per cui il mutuo è richiesto.
MUTUO PER ACQUISTO DI IMMOBILE
Tale tipo di mutuo viene concesso per l'acquisto di un immobile, sia esso
destinato ad abitazione principale del mutuatario o meno. La percentuale
d'intervento dell'ente mutuante può variare secondo di chi eroga il prestito.
Tale percentuale varia da un minimo del 50% ad un massimo dell'85% del valore
dell'immobile o del prezzo di compravendita (il minore dei due). Normalmente
l'atto di mutuo è contestuale alla compravendita ed il relativo importo,
dedotto delle spese, viene consegnato al mutuatario in unica soluzione solo
successivamente all'iscrizione ipotecaria da parte del Notaio incaricato di
redigere l'atto.
MUTUO PER COSTRUZIONE DI IMMOBILE
Tale mutuo viene concesso per la costruzione di un immobile su un terreno di
proprietà del mutuatario. La percentuale d'intervento dell'Ente mutunte varia
da un minimo del 70% ad un massimo del 90% dei costi di costruzione (Da non
confondersi col valore dell'immobile). Il mutuo viene concesso solo
successivamente al rilascio delle varie concessioni o licenze edilizie e viene
erogato a stato avanzamento lavori. Per erogazione a stato avanzamento lavori si
intende che la Banca, pur deliberando il mutuo per intero, consegna i soldi al
mutuatario un po' per volta, mano a mano che i lavori procedono. Un perito
incaricato dalla Banca certificherà la reale prosecuzione dei lavori di
costruzione. Durante la costruzione il mutuatario non rimborserà il capitale
preso a mutuo, ma pagherà solo gli interessi(interessi di preammortamento)
sulle somme effettivamente utilizzate. Solo dopo aver terminato i lavori ed aver
ricevuto l'ultima tranche di mutuo, il prestito andrà in ammortamento.
MUTUO PER RISTRUTTURAZIONE
Il mutuo di ristrutturazione viene concesso per far fronte ai costi di
ristrutturazione di un immobile di proprietà del richiedente. Per ottenere
questo tipo di mutuo il richiedente deve produrre il preventivo dei costi di
ristrutturazione e l'Ente erogante, mediante un proprio perito, valuta la
congruità del preventivo ed anche l'effettiva necessità di eseguire tali
lavori. Alcuni Enti, infine, dopo le opportune valutazioni, erogano la somma
richiesta in unica soluzione mentre altri, come per i mutui per costruzione,
erogano a stato avanzamento lavori.
MUTUO PER LIQUIDITA'
Il mutuo per liquidità viene concesso su un immobile di proprietà del
richiedente per i motivi più disparati e che non dovranno essere comunicati
all'Ente erogante. Negli anni scorsi moltissime persone hanno fatto ricorso al
mutuo per liquidità anziché utilizzare un fido bancario (in genere più
oneroso). Oggi sono pochi gli Enti che sono disposti a concedere tale mutuo ed
in special modo se il richiedente è persona diversa dal lavoratore dipendente.
Nel valutare una richiesta di mutuo per liquidità gli Enti eroganti adottano
delle procedure notevolmente più rigide, in special modo circa la capacità di
rimborso del richiedente e, in alcuni casi, applicano un tasso più alto di
quelli applicati sui mutui descritti in precedenza.
IL MUTUO SECONDO CHI EROGA IL PRESTITO
La prima differenziazione del prodotto, che si ripercuote sui costi inerenti
l'accensione del prestito e sulle procedure, sono relative al soggetto che eroga
il prestito. Normalmente l'Ente mutuante è: un Istituto di credito fondiario;
una Banca o una Società finanziaria.
- Gli Istituti di credito fondiario sono quasi sempre di emanazione bancaria ed
operano esclusivamente nel settore dei crediti immobiliari. Si differenziano
dalle Banche e dalle Società finanziarie per il tipo di approvvigionamento del
denaro necessario ad effettuare i prestiti (emissioni di obbligazioni)
Normalmente finanziano la costruzione; l'acquisto o la ristrutturazione di
immobili. La percentuale di finanziamento non supera il 90% dei costi di
costruzione ed il 50% del valore dell'immobile da acquistare o dei costi di
ristrutturazione. Per l'acquisto della prima casa la percentuale di intervento
viene elevata al 75% del valore dell'immobile. Il valore dell'immobile e
l'importo dei costi di costruzione o ristrutturazione vengono accertati da un
perito di fiducia dell'istituto e i relativi costi vengono posti a carico del
richiedente il mutuo. La durata del prestito non supera, di norma, i 15 anni ed
il rimborso avviene mediante rate semestrali. Gli Istituti di credito fondiario
iscrivono ipoteca sull'immobile per un valore che, quasi sempre, è pari a 3 o 4
volte l'importo del mutuo concesso. L'iscrizione ipotecaria sugli atti di mutuo
stipulati con questi istituti scontano un'imposta sostitutiva, in luogo
dell'imposta ipotecaria (imposte che è necessario riconoscere all'Erario per
iscrivere ipoteche sugli immobili), che è pari allo 0,25% del mutuo erogato.
L'importo di detta imposta viene dedotta dall'importo di mutuo erogato.
- Le Banche, fra l'altro, operano anche nel settore dei crediti immobiliari
finalizzati all'acquisto; alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili.
Le differenze che contraddistinguono questi mutui da quelli concessi da un
Istituto di Credito Fondiario, oltre che dalle modalità di approvvigionamento
dei fondi (che sono comunque ininfluenti per i mutuatari), si differenziano
dalla periodicità delle rate di rimborso, che sono quasi sempre mensili. per i
mutuatari non esistono altre sostanziali differenze.
- Esistono molte Società finanziarie specializzate in questo settore (molte
straniere) I mutui concessi dalle finanziarie, finalizzati all'acquisto; alla
costruzione; alla ristrutturazione di immobili e, in alcuni casi per liquidità
, si differenziano da quelli precedentemente descritti per una sostanziale
flessibilità delle proposte in relazione alle specifiche del richiedente.
IL MUTUO SECONDO LA RATA
Il piano d'ammortamento più utilizzato in assoluto è il cosiddetto
"PIANO D'AMMORTAMENTO ALLA FRANCESE" che comporta, in caso di tassi
fissi, una rata costante per tutta la durata. Una quota parte di questa rata sarà
destinata al pagamento degli interessi e la restante quota al rimborso del
capitale preso a mutuo. Rispetto alla rata precedente ogni nuova rata avrà una
quota capitale maggiore e una quota interessi minore. Per calcolare l'importo
della rata di un siffatto finanziamento si può utilizzare la seguente formula:
RATA= (C x i) / (1 - ((1 + i) ^ - n))
dove "C" è il capitale preso a mutuo;" i" è il tasso
d'interesse del periodo diviso 100 ed "n" è il numero delle rate.
Ipotizziamo che si voglia conoscere l'importo della rata di un mutuo decennale
di 100 milioni con tasso del 12% annuo e rimborso
mensile.
"C" sarà 100.000.000;
"i" sarà 0,01 perchè il tasso del periodo è 1 (tasso annuo diviso n°
dei periodi annuali, che nel ns. esempio sono 12 essendo il rimborso mensile)
che dovrà esere diviso per 100;
"n" sarà uguale a 120 (12 rate annuali per 10 anni).
RATA= (100.000.000 * 0,01) / (1 - ((1 + 0,01) ^ -120))
RATA= 1.434.709
Come detto, questo è il piano d'ammortamento più utilizzato e la relativa rata
viene determinata mediante la formula descritta. Vi sono, poi, piani
d'ammortamento particolari, studiati appositamente per determinate categorie di
mutuatari, o per risolvere particolari esigenze. Fra i più comuni:
IL PIANO D'AMMORTAMENTO A RATA CRESCENTE
Fermo restando il tasso, questo piano d'ammortamento prevede rate iniziali più
basse di quelle di un piano alla francese, che crescono, anno dopo anno, di una
percentuale predeterminata. E' evidente che le ultime rate saranno molto più
elevate di quelle calcolate con il metodo "alla francese". Questa
formula è destinata a coloro (in particolare giovani) che hanno iniziato da
poco un'attività lavorativa e non hanno avuto ancora modo di consolidare un
reddito consistente, rimandando in tal modo le rate più "pesanti" in
un futuro redditualmente più roseo.
IL PIANO D'AMMORTAMENTO LIBERO
Questo tipo di piano è stato studiato per coloro (lavoratori autonomi) che
hanno un reddito estremamente variabile.
In questo tipo di mutuo, alla scadenza della rata, il mutuatario si impegna a
versare solamente gli interessi sul debito residuo rimborsando, di volta in
volta, una quota capitale che varia in funzione delle sue possibilità in quel
momento. E' evidente che, seppur con una certa elasticità, il mutuatario si
impegna a rimborsare una predeterminata quantità di capitale entro un
predeterminato tempo.
RINEGOZIARE IL MUTUO
Dopo la repentina riduzione dei tassi (dal 1991 al 1999 sono scesi mediamente di
7/8 punti percentuali), l'argomento della rinegoziazione è il più
"gettonato". Prima di entrare nel dettaglio vediamo il significato di
questo termine, quando legato al prodotto mutui. Cosè la rinegoziazione? Con
questo termine si intende quella procedura mediante la quale si estingue un
mutuo stipulato a condizioni non pi* convenienti ed alla contestuale accensione
di un nuovo mutuo a condizioni di mercato pi* favorevoli. Corriamo tutti a
rinegoziare il vecchio mutuo? Come si dice: "Non è tutto oro quello che
luccica". Non sempre, anzi, raramente è conveniente rinegoziare un mutuo.
E' necessario tenere presente che l'operazione non è gratuita. Ci sono le spese
di estinzione del vecchio mutuo, le spese per la cancellazione d'ipoteca e le
spese legate all'istruttoria del nuovo mutuo, nonché il costo della parcella
notarile del nuovo atto. Per valutare la convenienza di una rinegoziazione è
necessario:
a) Conoscere il debito residuo del vecchio mutuo;
b) Aumentare il debito residuo delle spese di estinzione e di accensione;
c) Calcolare nuova rata di ammortamento sull'importo ricavato al punto b), per
una durata uguale a quella residua sul vecchio mutuo;
d) Confrontare le rate.
Se la rata di cui al punto c) è più bassa di quella pagata sul vecchio mutuo
è conveniente rinegoziare.
Aspetti fiscali: In caso di estinzione di un mutuo e stipulazione di un nuovo
contratto si continua ad applicare la disciplina fiscale relativa al mutuo che
viene estinto, a condizione che il nuovo mutuo sia di importo non superiore al
debito residuo (sul precedente mutuo) aumentato dei costi di estinzione e di
accensione. Tra i costi rientrano: gli importi delle maggiori somme corrisposte
a causa delle differenze di cambio (relative ai mutui in valuta), la commissione
spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri
fiscali (cancellazione ed iscrizione di ipoteca), le penalità per anticipata
estinzione di mutuo, la provvigione per scarto rateizzato, le spese di
istruttoria, notarili e di perizia. Non va sottovalutata la voce spese di
estinzione. Fra le spese da affrontare per rinegoziare il mutuo, la penalità
per estinzione anticipata * certamente la voce principale. |
